Los alquileres de corta estancia siguen siendo una de las estrategias más habituales entre los inversores inmobiliarios en la Costa del Sol. Con varios cambios normativos introducidos este año —tanto a nivel regional como nacional— muchos compradores desean entender qué se requiere realmente para alquilar su propiedad de forma legal a turistas.
Para ayudar a aclarar la situación, Felicity Estates se reunió con el economista y abogado Álvaro M. Graciani para analizar la normativa actual, los cambios realizados este año y cómo distintos ayuntamientos están interpretando la ley.
Antes de pasar a la entrevista, aquí presentamos un breve resumen del marco general:
Todos los alquileres de corta estancia deben inscribirse en el Registro de Turismo de Andalucía.
La inscripción se realiza mediante una Declaración Responsable, que confirma que la vivienda cumple con todos los requisitos.
La propiedad debe cumplir estándares mínimos técnicos y de habitabilidad (superficie, climatización, equipamiento).
En edificios en régimen de propiedad horizontal, los estatutos de la comunidad no deben prohibir el alquiler turístico y es necesaria una aprobación explícita.
El número de registro oficial debe aparecer en todos los anuncios.
Los ayuntamientos pueden imponer restricciones urbanísticas locales que los propietarios deben respetar.
A partir del 3 de abril de 2025: los alquileres turísticos en edificios plurifamiliares requieren la aprobación explícita de la comunidad.
A partir del 1 de julio de 2025: todas las propiedades deberán obtener también un número de registro nacional a través del nuevo sistema digital de España.
Los ayuntamientos podrán limitar nuevas licencias en zonas saturadas.
Las licencias turísticas se reconocen cada vez más como vinculadas a la propiedad, aunque la aprobación de la comunidad puede seguir siendo necesaria cuando cambia el propietario.
P: Si empezamos con las nuevas normas respecto a las comunidades: o bien tienen una decisión de que el alquiler vacacional está prohibido o permitido, o lo aprueban caso por caso. ¿Es correcto?
R: “Ahora mismo hay dos opciones: o tienen la aprobación o no la tienen. Si los estatutos no dicen nada, está automáticamente prohibido.”
P: A veces falta una decisión, lo que implica que está prohibido, pero si está aprobado no siempre significa que esté automáticamente aprobado para todos, ¿verdad?
R: “Una aprobación puede ser para una persona o para todos. Pero es casi lo mismo… si la comunidad de propietarios dice que no, se puede ir a juicio porque la comunidad no puede aprobar a uno y denegar a otro. Eso sería discriminación.”
P: Si hay una licencia aprobada para un apartamento y se vende, ¿la licencia pasa al nuevo propietario?
R: “Con la Junta de Andalucía, si tienes la licencia, se puede transferir con la propiedad a otra persona, sin problema. El problema es la comunidad… si la aprobación es para el apartamento, la licencia va con la propiedad. Depende de cómo esté redactada la aprobación.”
P: Pero ante la Junta de Andalucía, ¿solo se hace un cambio de titular?
R: “Sí, pero pueden pedirte el acuerdo de la comunidad.”
P: Cuando cambian las normas en un ayuntamiento… ¿la Junta revisa lo que ha decidido el ayuntamiento?
R: “Si el ayuntamiento dice que no quiere más licencias, eso solo se aplica a nuevas licencias… Y muy importante: si hablamos de Fuengirola, no han cambiado la ley… Lo único que hicieron fue una nota de prensa en la web, no es un documento oficial.”
Añade que, aunque algunas licencias han sido canceladas, los propietarios están defendiendo estos casos en los tribunales porque no se ha aprobado ningún cambio formal del planeamiento urbanístico.
P: Entonces, ¿el ayuntamiento no tiene autoridad para decidir en este asunto?
R: “La tienen si modifican el plan urbanístico, pero Fuengirola no lo ha hecho.”
R: “No, y este proceso es muy largo… Creo que en Andalucía solo ha habido cambios oficiales en Málaga, Córdoba, Cádiz, Sevilla y Jerez de la Frontera.”
P: Entonces, desde su punto de vista, ¿las normas en Fuengirola son las mismas que en Benalmádena?
R: “Sí, ante los tribunales. Pero si solicitas una nueva licencia en Fuengirola puede que tengas que ir a juicio porque el ayuntamiento no está de acuerdo.”
Álvaro comenta un caso reciente de una compradora sueca en Benalmádena:
P: Tenemos un caso de una clienta sueca que compró recientemente un apartamento en Benalmádena. Los vendedores vivían allí, así que no tenían licencia, pero la intención de la compradora era alquilar a corto plazo. La administración dijo, ante una pregunta directa, que no podía contestar al vendedor/propietario actual si podrían obtener una licencia turística, y que el nuevo propietario tendría que comprar el apartamento y después preguntar. Así que compró sin saber si obtendría un sí o un no. Asumió el riesgo. ¿Es correcto?
R: “No. El vendedor puede hacer la pregunta, pero tiene que ser la pregunta correcta: ¿permiten este apartamento o todos los apartamentos de la comunidad para uso turístico?”
P: ¿Y tienen que responder?
R: “Antes de la junta anual de la comunidad envían el orden del día; antes de enviarlo puedes pedir al presidente que incluya lo que quieras. Pero si es entre juntas, puede que tengas que esperar hasta un año para que se plantee la cuestión.”
P: ¿No se les puede obligar a decidir más rápido?
R: “Si tienes el 25% de los votos, puedes obligarlo.”
P: ¿Puedes preguntar a la administración si han aprobado otras licencias antes?
R: “La pregunta debe ser: ‘¿Han aprobado nuevas licencias desde que la ley cambió en abril de 2025?’… Pero las anteriores a abril no fueron aprobadas activamente, así que no se pueden utilizar como referencia.”
Aunque no está incorporado formalmente a la ley, Fuengirola indica que los nuevos alquileres turísticos deben tener entrada independiente:
R: “Debe estar en planta baja y tener acceso directo desde la calle… Aunque sea una casa adosada, si está en una urbanización cerrada no se permitirá.”
Los casos pendientes pueden tardar hasta dos años en resolverse en los tribunales, pero los propietarios pueden solicitar una medida cautelar para seguir alquilando durante el proceso.
Con condiciones más estrictas para las licencias turísticas, cada vez más propietarios recurren a alquileres de media duración (2–12 meses).
R: “En Andalucía tienen que ser 2 meses o más para que se considere de temporada y no de corta estancia.”
Para inquilinos que se quedan varios meses por trabajo o estudios, el contrato es la principal prueba del propósito:
“La ley no dice que tengas que demostrarlo… es más bien una cuestión de riesgo con los inquilinos.”
A pesar de la intención del Gobierno de aumentar la oferta de alquileres de larga duración, Álvaro señala:
“Todo el mundo hace alquileres de temporada, nadie hace larga duración.”
Las normas sobre alquileres de corta estancia en Andalucía se están estructurando más, pero también son más complejas, especialmente cuando los ayuntamientos publican directrices informales sin actualizar sus documentos urbanísticos oficiales. La aprobación de la comunidad, la redacción de los acuerdos y las interpretaciones locales juegan ahora un papel fundamental, y los compradores deben investigar estos aspectos antes de comprometerse con una compra.
Si estás pensando en comprar una propiedad con la intención de alquilarla, nuestro equipo en Felicity Estates estará encantado de guiarte durante todo el proceso y ponerte en contacto con expertos legales como Álvaro M. Graciani.
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