Informacje dla kupujących

Wszystko zaczyna się od marzenia o życiu w słońcu, o inwestycji, o wakacyjnym domu w cieplejszym klimacie. Zanim rozpoczniesz poszukiwania, warto na spokojnie przemyśleć swoje oczekiwania i określić, czego tak naprawdę pozukujesz.

Pierwszym krokiem powinno być ustalenie budżetu i przygotowanie finansów, aby wiedzieć, jaki typ nieruchomości jest dla Ciebie zarówno odpowiedni, jak i realny.

Czy planujesz sfinansować zakup kredytem hipotecznym w Hiszpanii czy w swoim kraju? Jeśli tak, chętnie pomożemy Ci w nawiązaniu kontaktu z odpowiednimi doradcami finansowymi, którzy przedstawią możliwe opcje.

Pamiętaj, że w Hiszpanii do ceny zakupu należy doliczyć około 10–13% kosztów dodatkowych, obejmujących podatki i opłaty notarialne. Co do ceny ofertowej, w większości przypadków istnieje możliwość negocjacji, choć nie zawsze jest to regułą.

Kiedy masz już uporządkowane sprawy finansowe, kolejnym krokiem jest określenie swoich marzeń i priorytetów. Warto spisać wszystko na listę, jak wyobrażasz sobie swoje wymarzone miejsce? Czy to willla, dom w zabudowie szeregowej, a może apartament? Czy chcesz być blisko morza, czy raczej kilka kilometrów dalej, z pięknym widokiem?

Może masz przyjaciół, którzy już tu mieszkają i chcesz być w ich pobliżu? Szukasz miejskiego rytmu życia, zamkniętej wspólnoty czy raczej spokoju na wsi? Wolisz nowe budownictwo czy rynek wtórny? Ile przestrzeni potrzebujesz? Jakie aktywności chcesz mieć w zasięgu ręki? Czy planujesz mieć samochód, czy raczej korzystać z komunikacji publicznej?

Gdy już poznamy Twoje oczekiwania, możemy przesłać konkretne propozycje nieruchomości lub wspólnie odkrywać różne lokalizacje, by krok po kroku doprecyzować preferencje i skupić się na najciekawszych opcjach.

A gdy znajdziesz tę jedyną, właściwą nieruchomość, wtedy zaczyna się kolejny etap:

1. Rezerwacja

Gdy wybierzesz nieruchomość – niezależnie od tego, czy jest to nowa inwestycja, czy oferta z rynku wtórnego – dokonujesz wpłaty depozytu rezerwacyjnego, który gwarantuje, że nieruchomość zostanie wycofana z rynku. W tym momencie podpisywana jest umowa rezerwacyjna, w której określa się cenę oraz maksymalny termin podpisania umowy kupna-sprzedaży (private purchase contract).

Jednocześnie wielu kupujących decyduje się na zatrudnienie prawnika, który będzie reprezentował ich interesy i wspierał w całym procesie zakupu. Po dokonaniu rezerwacji przychodzi czas na uzyskanie numeru NIE (numer identyfikacji cudzoziemca) oraz otwarcie hiszpańskiego konta bankowego, które będzie potrzebne do dalszych formalności.

2. Umowa przedwstępna (Private Contract)

Ten dokument określa szczegółowo warunki, na jakich zostanie przeprowadzona transakcja kupna-sprzedaży. Po jego podpisaniu zarówno kupujący, jak i sprzedający są zobowiązani do przestrzegania ustalonych warunków.

Właściciel nieruchomości lub jego przedstawiciel prawny przekazuje Tobie i/lub Twojemu prawnikowi komplet dokumentów dotyczących nieruchomości, aby można było dokładnie przeanalizować jej stan prawny, podatkowy oraz zgodność z planem zagospodarowania przestrzennego.

Umowa zawiera również opis ustalonego sposobu płatności oraz inne uzgodnienia, takie jak termin przekazania nieruchomości, informacja, czy jest ona sprzedawana z umeblowaniem, itp. Podpisanie umowy wiąże się zazwyczaj z wpłatą zaliczki w wysokości od 10% do 20% wartości nieruchomości, natomiast pozostała kwota jest płacona przy podpisaniu aktu notarialnego i finalizacji zakupu

Jak długo trwa przejście od rezerwacji do podpisania umowy przedwstępnej? Zazwyczaj max. do 15 dni. Jeśli jednak kupowana nieruchomość jest nową inwestycją (z rynku pierwotnego), proces ten może potrwać nieco dłużej, umowa zostanie podpisana w terminie wyznaczonym przez dewelopera, zawsze po uzyskaniu pozwolenia na budowę

3. Akt notarialny (Title Deed) 

Około tydzień przed podpisaniem aktu notarialnego Twój prawnik poprosi Cię o przelew środków niezbędnych do sfinalizowania zakupu oraz pokrycia związanych z nim kosztów. Na tym etapie obowiązują procedury kontroli inwestycji, a metody płatności muszą być udokumentowane i zatwierdzone , to część pracy prawnika, który zajmie się wszystkimi formalnościami.

W praktyce:

Prawnik zorganizuje sposób dokonania płatności,
Zatrzyma odpowiednią część środków na pokrycie ewentualnych zobowiązań lub długów związanych z nieruchomością
Uzyska z banku wymagane zaświadczenia potwierdzające pochodzenie środków z zagranicy oraz ich wpływ na rachunek w hiszpańskim systemie bankowym

Jakie koszty wiążą się z zakupem nieruchomości?

Całkowite koszty zakupu wynoszą zazwyczaj od 10% do 13% wartości nieruchomości i obejmują:

Podatek od przeniesienia własności (ITP), w Andaluzji obowiązuje stała stawka 7%. Jeśli zakup dotyczy nowej nieruchomości bezpośrednio od dewelopera, zamiast tego płaci się VAT (IVA) – obecnie 10%.
Podatek od czynności prawnych (AJD) – dotyczy wyłącznie zakupu od dewelopera i w Andaluzji wynosi 1,2%.
Opłaty notarialne, rejestracyjne i administracyjne, a także koszty podłączenia mediów (prądu i wody).
Jeśli kupujesz nieruchomość z kredytem hipotecznym, należy doliczyć również koszty aktu hipotecznego, czyli: wycenę nieruchomości, opłaty notarialne, rejestracyjne, podatek AJD dotyczący hipoteki oraz opłaty bankowe związane z obsługą kredytu.

Jak długo trwa przejście od etapu 2 do etapu 3?

Czas ten zależy od ustaleń zawartych w umowie

W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego proces ten zwykle trwa od 1 do 2 miesięcy. Natomiast przy zakupie nieruchomości w budowie (off-plan) może to potrwać kilka miesięcy, w zależności od harmonogramu dewelopera i postępu prac.

Media i opłaty (Utilities)

Akt notarialny został podpisany, a Ty masz już klucze do swojego nowego domu – gratulacje! ????

Choć najtrudniejsza, techniczno-prawna część transakcji jest już za Tobą, rola prawnika jeszcze się nie kończy. Pozostaje kilka drobnych, ale istotnych formalności do załatwienia:

Przepisanie i uruchomienie mediów – prądu i wody. Poprzedni właściciel mógł je wyłączyć, jeśli umowy były na jego nazwisko (ma do tego prawo). Czasem jednak współpracuje i pozostawia aktywne przyłącza, dzięki czemu wystarczy tylko zmienić nazwisko właściciela na rachunkach.
W obu przypadkach możesz zostać poproszony o certyfikat techniczny, potwierdzający, że instalacje spełniają obowiązujące normy, lub o umożliwienie technikowi wejścia do nieruchomości w celu ich sprawdzenia
Jeśli nieruchomość jest starsza, może się okazać, że konieczna będzie modernizacja instalacji, co wiąże się z dodatkowymi kosztami. Warto pamiętać, że od momentu podpisania umów z dostawcami prądu i wody do faktycznego uruchomienia usług może minąć około 15 dni. Aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek, najlepiej uzgodnić z prawnikiem planowany termin przeprowadzki.

Następnie trzeba dokonać kilku rejestracji administracyjnych:

Zgłoszenie własności nieruchomości w katastrze (Catastro) i w urzędzie gminy (Ayuntamiento).

Ustanowienie płatności z konta (direct debit) za podatek od nieruchomości (IBI) oraz inne opłaty lokalne, takie jak wywóz śmieci, kanalizacja czy ewentualne podatki od pojazdów. Twój prawnik zajmie się tymi formalnościami w Twoim imieniu.

W zależności od daty zakupu i terminu wystawienia rachunków przez gminę, może się zdarzyć, że Twoje zobowiązania podatkowe i polecenie zapłaty będą aktywne dopiero w kolejnym roku – zostaniesz o tym odpowiednio poinformowany

Ponadto należy zarejestrować się jako właściciel we wspólnocie mieszkańców (comunidad de propietarios) i ustawić stałe polecenie zapłaty składek wspólnotowych.

Skontaktuj się z Felicity Estates

Chcesz kupić lub sprzedać nieruchomość na Costa del Sol? A może jesteś ciekaw, jak wygląda rynek lub jak przebiega proces zakupu w Hiszpanii? Niezależnie od tego, jakie masz pytania czy wątpliwości, będzie nam bardzo miło, jeśli się z nami skontaktujesz!

Opisz nam jak najdokładniej, w czym możemy Ci pomóc, a my odpowiemy tak szybko, jak to możliwe.