29 Kwiecień 2025

Jakie wydatki można odliczyć od podatku przy sprzedaży nieruchomości?

Niezależnie od tego, czy kupujesz, czy sprzedajesz nieruchomość, warto zachować wszystkie faktury i rachunki związane z transakcją. Dokumenty te mogą zostać przedstawione urzędowi skarbowemu przy składaniu zeznania o podatku dochodowym (IRPF), co pozwala obniżyć zysk kapitałowy wykazywany w deklaracji. Poniżej znajduje się zestawienie głównych kosztów, które zwykle można odliczyć.

Jakie wydatki można odliczyć przy sprzedaży nieruchomości?

W skrócie – można odliczyć tylko te koszty, które są bezpośrednio związane z kupnem lub sprzedażą nieruchomości. Dzielimy je na dwie grupy:

• 1️⃣ wydatki związane z wartością nabycia,
• 2️⃣ wydatki związane z wartością zbycia.

Wydatki odliczalne od wartości nabycia

To koszty poniesione przy pierwotnym zakupie nieruchomości. Oprócz ceny zakupu istnieje szereg wydatków, które można uwzględnić, ponieważ były niezbędne do finalizacji transakcji.

Wartość nabycia = cena zakupu + koszty

Przykłady odliczalnych wydatków:

• Opłaty notarialne
• Koszty biura pośrednictwa administracyjnego (gestoría)
• Honoraria prawników
• Opłaty za wpis do księgi wieczystej
• Koszty wyceny nieruchomości
• Podatek od przeniesienia własności (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales – ITP) lub VAT (IVA)
• Podatek od czynności cywilnoprawnych (Actos Jurídicos Documentados – AJD)
• Koszty ulepszeń i modernizacji (np. poprawa efektywności energetycznej, usprawnienia dostępności, wymiana instalacji, montaż infrastruktury telekomunikacyjnej)
• Koszty poniesione przez sprzedającego, które były współdzielone z kupującym (np. podatek od wzrostu wartości gruntu – plusvalía municipal)

Wydatki odliczalne od wartości zbycia

Wartość zbycia odnosi się do ceny sprzedaży nieruchomości.
Wartość zbycia = cena sprzedaży – koszty

Przykłady odliczalnych wydatków:

• Podatek gminny od wzrostu wartości gruntu (plusvalía municipal)
• Opłaty za anulowanie hipoteki
• Prowizje agencji nieruchomości
• Opłaty notarialne
• Koszty gestorii
• Honoraria prawników
• Wystawienie certyfikatów: efektywności energetycznej, zamieszkania lub braku zaległości we wspólnocie
• Koszty poniesione przez kupującego, które były współdzielone między stronami

Jak obliczyć zysk kapitałowy ze sprzedaży nieruchomości

W momencie sprzedaży nieruchomości, wynik finansowy transakcji należy wykazać w deklaracji podatkowej za rok, w którym sprzedaż miała miejsce.
Przykład: jeśli sprzedaż odbyła się w 2024 roku, należy ją wykazać w rozliczeniu podatkowym za 2025 rok.

Zysk kapitałowy = wartość zbycia – wartość nabycia

Stawki podatku od zysków kapitałowych (IRPF):

• Do 6.000 € – 19%
• Od 6.001 € do 50.000 € – 21%
• Od 50.001 € do 200.000 € – 23%
• Powyżej 200.000 € – 26%

Źródło: www.idealista.com