Krótkoterminowy wynajem pozostaje jedną z najpopularniejszych strategii wśród inwestorów nieruchomości na Costa del Sol. W związku z licznymi zmianami regulacyjnymi wprowadzonymi w tym roku – zarówno na poziomie regionalnym, jak i krajowym – wielu kupujących chce zrozumieć, jakie są faktyczne wymagania związane z legalnym wynajmem nieruchomości turystom.
Aby wyjaśnić aktualną sytuację, Felicity Estates spotkało się z ekonomistą i prawnikiem Álvaro M. Graciani, aby omówić obecne przepisy, zmiany planowane na 2025 rok oraz sposób, w jaki poszczególne gminy interpretują obowiązujące prawo.
Przed rozpoczęciem wywiadu przedstawiamy krótkie podsumowanie ogólnych zasad:
Wszystkie krótkoterminowe wynajmy muszą być zarejestrowane w Registro de Turismo de Andalucía.
Rejestracja odbywa się poprzez Declaración Responsable, w której właściciel potwierdza, że nieruchomość spełnia wszystkie wymagania.
Nieruchomość musi spełniać minimalne standardy techniczne i mieszkalne (powierzchnia, ogrzewanie/klimatyzacja, wyposażenie).
W budynkach wielorodzinnych statuty wspólnoty nie mogą zakazywać wynajmu turystycznego, a dodatkowo wymagane jest wyraźne zatwierdzenie.
Oficjalny numer rejestracyjny musi być widoczny we wszystkich ogłoszeniach.
Gminy mogą nakładać lokalne ograniczenia urbanistyczne, których właściciele muszą przestrzegać.
Od 3 kwietnia 2025 r.: wynajem turystyczny w budynkach wielomieszkaniowych wymaga wyraźnej zgody wspólnoty.
Od 1 lipca 2025 r.: wszystkie nieruchomości będą musiały uzyskać również ogólnokrajowy numer rejestracyjny w nowym cyfrowym systemie państwowym.
Gminy będą mogły ograniczać wydawanie nowych licencji w obszarach przeciążonych turystycznie.
Licencje turystyczne są coraz częściej uznawane za przypisane do nieruchomości, choć przy zmianie właściciela w wielu przypadkach nadal konieczna jest zgoda wspólnoty.
P: Zacznijmy od nowych zasad dotyczących wspólnot mieszkaniowych – albo mają decyzję, że wynajem krótkoterminowy jest zabroniony lub dozwolony, albo zatwierdzają poszczególne przypadki. Czy tak to wygląda?
O: „Obecnie są dwie możliwości: albo zgoda istnieje, albo jej nie ma. Jeśli statuty nic na ten temat nie mówią, wynajem jest automatycznie zabroniony.”
P: Czasem brakuje formalnej decyzji, co oznacza zakaz, ale jeśli wynajem jest zatwierdzony, to nie zawsze znaczy, że dotyczy wszystkich, prawda?
O: „Zatwierdzenie może dotyczyć jednej osoby lub wszystkich właścicieli. Ale w praktyce to prawie to samo… ponieważ jeśli wspólnota odmawia jednej osobie, a inną zatwierdza, można iść do sądu – byłaby to dyskryminacja.”
P: Jeśli dana nieruchomość ma zatwierdzoną licencję wynajmu turystycznego i zostaje sprzedana, czy licencja przechodzi na nowego właściciela?
O: „W Junta de Andalucía licencję można przenieść na inną osobę bez problemów. Problemem jest wspólnota… Jeśli zgoda dotyczy konkretnego mieszkania, licencja przechodzi wraz z nieruchomością. Wszystko zależy od treści zgody.”
P: A w Junta de Andalucía wystarczy złożyć zmianę nazwiska właściciela?
O: „Tak, ale mogą poprosić o przedstawienie uchwały wspólnoty.”
P: Kiedy zmieniają się zasady w gminie… czy Junta weryfikuje decyzje gminy?
O: „Jeśli gmina deklaruje, że nie chce więcej licencji, dotyczy to jedynie nowych wniosków… I co ważne: w Fuengiroli nie zmieniono prawa. Opublikowano jedynie komunikat prasowy na stronie internetowej, który nie jest dokumentem urzędowym.”
Dodaje, że choć niektóre licencje zostały unieważnione, właściciele odwołują się od tych decyzji, ponieważ nie wprowadzono żadnych formalnych zmian w planie zagospodarowania przestrzennego.
P: Czyli gmina nie ma uprawnień do decydowania w tej kwestii?
O: „Ma je tylko wtedy, gdy zmienia plan urbanistyczny, a Fuengirola tego nie zrobiła.”
O: „Nie, a ten proces trwa bardzo długo… Myślę, że w Andaluzji oficjalne zmiany wprowadzono jedynie w Maladze, Kordobie, Kadyksie, Sewilli i Jerez de la Frontera.”
P: Czyli z Pana punktu widzenia zasady w Fuengiroli są takie same jak w Benalmadenie?
O: „Tak, przed sądem. Jednak składając wniosek o nową licencję, trzeba liczyć się z koniecznością drogi sądowej, bo gmina może nie wyrazić zgody.”
Álvaro komentuje niedawny przypadek Szwedki, kupującej w Benalmadenie nieruchomość:
P: Mamy przypadek klientki ze Szwecji, która niedawno kupiła mieszkanie w Benalmadenie. Sprzedający tam mieszkali, więc nie mieli licencji, ale kupująca chciała wynajmować krótkoterminowo. Administracja odpowiedziała na pytanie, że nie mogą powiedzieć sprzedającemu, czy licencja zostanie przyznana – dopiero nowy właściciel może o to wystąpić. Więc kupiła mieszkanie, nie wiedząc, czy otrzyma zgodę. Zaryzykowała. Czy to poprawne?
O: „Nie. Sprzedający może zadać pytanie, ale musi brzmieć prawidłowo: czy to mieszkanie – lub wszystkie we wspólnocie – mogą być przeznaczone na wynajem turystyczny?”
P: I muszą odpowiedzieć?
O: „Przed corocznym zebraniem wspólnoty wysyłany jest porządek obrad – przed jego wysłaniem można poprosić przewodniczącego o uwzględnienie tematu. Jeśli jednak pytanie pojawia się między zebraniami, trzeba czekać nawet rok.”
P: Nie można wymusić szybszej decyzji?
O: „Jeśli dysponuje się 25% głosów, można to wymusić.”
P: Czy można zapytać administrację, czy wcześniej zatwierdzano inne licencje?
O: „Pytanie musi brzmieć: ‘Czy zatwierdzono jakieś nowe licencje od czasu zmiany prawa w kwietniu 2025 roku?’… Te wcześniejsze nie były aktywnie zatwierdzane, więc nie można się na nie powoływać.”
Choć nie wprowadzono go formalnie do prawa, Fuengirola wskazuje, że nowe wynajmy turystyczne muszą mieć niezależne wejście:
O: „Mieszkanie musi znajdować się na parterze i mieć bezpośredni dostęp z ulicy… Nawet jeśli to segment (szeregowiec), jeśli znajduje się na zamkniętym osiedlu, nie zostanie to zaakceptowane.”
Postępowania sądowe mogą trwać do dwóch lat, ale właściciele mogą wystąpić o medida cautelar, umożliwiającą kontynuację wynajmu w trakcie procesu.
W związku z zaostrzaniem wymagań dotyczących licencji turystycznych coraz więcej właścicieli wybiera najem średnioterminowy (2–12 miesięcy).
O: „W Andaluzji musi to być minimum 2 miesiące, aby uznać to za najem sezonowy, a nie krótkoterminowy.”
Dla najemców przyjeżdżających na kilka miesięcy do pracy lub na studia, to umowa jest najważniejszym dowodem celu:
„Prawo nie mówi, że trzeba to udowodnić… chodzi bardziej o ryzyko związane z najemcami.”
Pomimo planów rządu, aby zwiększyć dostępność najmu długoterminowego, Álvaro zauważa:
„Wszyscy wynajmują sezonowo, nikt nie wybiera długoterminowego.”
Przepisy dotyczące krótkoterminowego wynajmu w Andaluzji stają się coraz bardziej uporządkowane, ale również coraz bardziej skomplikowane – szczególnie tam, gdzie gminy publikują nieformalne wytyczne bez aktualizacji oficjalnych dokumentów urbanistycznych. Zgoda wspólnoty, precyzyjna treść dokumentów oraz lokalne interpretacje mają dziś kluczowe znaczenie, dlatego kupujący powinni dokładnie zbadać te kwestie przed zakupem nieruchomości.
Jeśli rozważasz zakup nieruchomości z zamiarem jej wynajmu, zespół Felicity Estates chętnie przeprowadzi Cię przez cały proces oraz połączy z ekspertami prawnymi, takimi jak Álvaro M. Graciani.
Z przyjemnością prezentujemy pięknie utrzymany apartament z 2 sypialniami i 2 łazienkami na najwyższym piętrze,…
Ten piękny, nowoczesny dom jest idealnie położony w prestiżowej społeczności Eden Mijas, oferując niezakłócony…
Piękny apartament na ostatnim piętrze z dwiema tarasami wychodzącymi na zachód w Torrequebrada. 2 sypialnie, 2 łazi…