Korttidsuthyrning fortsätter att vara en av de vanligaste strategierna för fastighetsinvesterare på Costa del Sol. Med flera regeländringar som införts i år – både på regional och nationell nivå – vill många köpare förstå vad som faktiskt krävs för att lagligt kunna hyra ut sin bostad till turister.
För att reda ut situationen träffade Felicity Estates ekonomen och juristen Álvaro M. Graciani för att diskutera gällande regler, förändringarna 2025 och hur olika kommuner tolkar lagstiftningen.
Innan vi går in på intervjun följer här en kort sammanfattning av regelverket:
Alla korttidsuthyrningar måste registreras i Andalusiens turistregister (Registro de Turismo de Andalucía).
Registreringen görs via en Declaración Responsable, där ägaren intygar att bostaden uppfyller alla krav.
Fastigheten måste uppfylla minimikrav på teknisk standard och boendekvalitet (storlek, värme/kyla, utrustning).
I flerbostadshus får inte föreningens stadgar förbjuda turistuthyrning, och ett uttryckligt godkännande krävs.
Det officiella registreringsnumret måste anges i alla annonser.
Kommunerna kan införa lokala begränsningar som ägarna måste följa.
Från 3 april 2025: turistuthyrning i flerbostadshus kräver uttryckligt godkännande från föreningen.
Från 1 juli 2025: alla fastigheter måste dessutom få ett nationellt registreringsnummer via Spaniens nya digitala system.
Kommunerna kan begränsa nya licenser i områden med hög belastning.
Turistlicenser ses i allt större utsträckning som knutna till fastigheten, även om föreningens godkännande fortsatt kan krävas vid ägarbyte.
F: Om vi börjar med de nya reglerna kring föreningarna – antingen har de beslutat att korttidsuthyrning är förbjudet eller tillåtet, eller så godkänner de varje fall separat. Stämmer det?
S: ”Just nu finns det två alternativ: antingen har de ett godkännande, eller så har de inte det. Om stadgarna inte säger något är det automatiskt förbjudet.”
F: Ibland saknas ett beslut, vilket innebär att det är förbjudet, men om det är godkänt betyder det inte alltid att det automatiskt gäller för alla, eller hur?
S: ”Ett godkännande kan gälla en person eller alla. Men i praktiken är det nästan samma sak… om föreningen säger nej kan man gå till domstol, för föreningen kan inte godkänna en och neka en annan. Det vore diskriminering.”
F: Om det finns en godkänd uthyrningslicens för en lägenhet och den säljs, följer licensen då med till den nya ägaren?
S: ”Hos Junta de Andalucía kan en licens överföras till en ny ägare utan problem. Problemet är föreningen… om godkännandet gäller lägenheten så följer licensen fastigheten. Det beror alltså på hur godkännandet är formulerat.”
F: Men hos Junta de Andalucía gör man bara ett namnbyte?
S: ”Ja, men de kan begära att få se föreningens godkännande.”
F: När reglerna i en kommun förändras… kontrollerar Junta de Andalucía vad kommunen beslutat?
S: ”Om kommunen säger att de inte vill ha fler licenser gäller det endast nya licenser… Och mycket viktigt: om vi talar om Fuengirola så har de inte ändrat lagen… Det enda de gjorde var ett pressmeddelande på webben, inget officiellt dokument.”
Han tillägger att även om vissa licenser har dragits in, bestrids dessa fall i domstol eftersom ingen formell ändring av stadsplaneringen har antagits.
F: Så kommunen har alltså inte befogenhet att besluta i frågan?
S: ”De har befogenhet om de ändrar den urbanistiska planen, men Fuengirola har inte gjort det.”
S: ”Nej, och processen är mycket lång… Jag tror att officiella ändringar hittills bara gjorts i Málaga, Córdoba, Cádiz, Sevilla och Jerez de la Frontera.”
F: Så enligt din bedömning är reglerna i Fuengirola desamma som i Benalmádena?
S: ”Ja, i domstolens ögon. Men om du ansöker om en ny licens i Fuengirola kan du behöva gå till domstol eftersom kommunen inte håller med.”
Álvaro kommenterar ett aktuellt fall med en svensk köpare i Benalmádena:
F: Vi har ett fall där en svensk kund nyligen köpt en lägenhet i Benalmádena. Säljarna bodde där och hade därför ingen licens, men köparen ville hyra ut korttid. Förvaltningen svarade på en direkt fråga att de inte kunde ge besked till säljaren/nuvarande ägaren om en turistlicens skulle beviljas, och att den nya ägaren måste köpa lägenheten och först därefter ställa frågan. Så hon köpte utan att veta om svaret skulle bli ja eller nej. Hon tog risken. Är det korrekt?
S: ”Nej. Säljaren kan ställa frågan, men det måste vara rätt fråga: tillåter ni denna lägenhet – eller alla lägenheter i föreningen – för turistuthyrning?”
F: Och de måste svara?
S: ”Inför årsstämman skickas dagordningen ut, och innan den skickas kan du be ordföranden ta upp vad du vill. Men om det är mellan stämmor kan du behöva vänta upp till ett helt år innan frågan tas upp.”
F: Kan man inte tvinga fram ett snabbare beslut?
S: ”Om du har 25 % av rösterna kan du tvinga fram det.”
F: Kan man fråga förvaltningen om de godkänt andra licenser tidigare?
S: ”Frågan måste vara: ’Har ni godkänt några nya licenser sedan lagen ändrades i april 2025?’… Men de som godkändes före april var inte aktiva godkännanden, så dem kan man inte hänvisa till.”
Även om det inte införts formellt i lagen anger Fuengirola att nya turistuthyrningar måste ha en separat ingång:
S: ”Det måste ligga på markplan och ha direkt tillträde från gatan… Även om det är ett radhus, om det ligger i ett inhägnat område kommer det inte att tillåtas.”
Pågående ärenden kan ta upp till två år i domstol, men ägare kan begära medida cautelar för att fortsätta hyra ut under tiden.
Med striktare krav för turistlicenser överväger allt fler ägare uthyrning på 2–12 månader.
S: ”I Andalusien måste det vara 2 månader eller mer för att betraktas som säsongsuthyrning och inte korttid.”
För hyresgäster som stannar flera månader för arbete eller studier är kontraktet i sig det viktigaste beviset för ändamålet:
”Lagen säger inte att man måste bevisa det… det handlar mer om risken med hyresgästerna.”
Trots regeringens ambition att öka utbudet av långtidsuthyrning noterar Álvaro:
”Alla gör säsongsuthyrning, ingen hyr ut långtids.”
Reglerna för korttidsuthyrning i Andalusien blir allt mer strukturerade men också mer komplexa – särskilt när kommuner publicerar informella riktlinjer utan att uppdatera sina officiella planeringsdokument. Föreningens godkännande, formuleringen av dokumentation och lokala tolkningar spelar nu en central roll, och köpare bör alltid undersöka dessa faktorer innan de genomför ett köp.
Om du funderar på att köpa en bostad med avsikt att hyra ut den hjälper vårt team på Felicity Estates dig gärna genom hela processen och kan även sätta dig i kontakt med juridiska experter som Álvaro M. Graciani.
Modern och ljus lägenhet på gångavstånd från stranden i Torrequebrada, Benalmádena!
Denna lägenhet har för när…
Denna lägenhet känns mer som ett traditionellt byhus tack vare sin egna privata ingång direkt från gatan. När du…
Denna spektakulära duplex-penthouse ligger i ett välskött bostadsområde på höjderna i Calahonda, endast 15 minuter…